天津首个“持有+买入”双轨并行模式

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继北京、上海、广州、厦门之后，我国土地信托财产登记审查再次扩大。近日，天津市《关于实施房地产信托财产登记试点方案的通知》（以下简称《通知》）正式公布。记者发现，与以往试点一样，天津市围绕养老保障、资产盘活等重点场景，创造性地提出了诸多以“金庄区+自贸试验区”双区合作为支撑的创新制度设计，推出了“持有+买亚”的双轨并行制度设计。对此，业内专家表示，未来预计信托资产的管理和转让中可能出现的权属纠纷问题将得到有效解决，我国约30万亿元的信托资产将进一步盘活。天津试点有很多创新。近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津市金融监管办公室、天津市规划和自然资源局、天津市国家税务局税务局、天津市民政局和中国（天津）自由贸易试验区管委会联合发布上述《通知》，表明天津市已正式加入财产信托根源。不动产登记试点。通知称，“将在天津自贸试验区推进信托财产登记制度试点”，“信托机构将密切了解天津经济社会发展需求，按照信托公司相关要求，监管部门分化，推动符合养老保障、特殊需求、代际传承、社会福利、信托服务等场景的信托服务模式设计。“构建资产修复、风险处置等场景，规范房地产信托业务发展。”记者分析《通知》发现，天津的政策从总体目标到实施要求，都可以 概括为三个主要特征。首先，将以本次试点为制度抓手，推动自贸试验区深化金融领域开放创新。二是天津地方经济，包括注重信托服务模式创新，围绕“十股”“三新”“三量”核心任务高质量发展，紧密结合发展需求。三、必须建立 对信托公司明确要求，遵守依据法律法规和监管要求，立足信托定位，明确房地产信托业务发展场景。 “天津试点不是简单地照搬现有经验，而是立足于城市发展的定位。在制度设计上，天津试点展现出突出的创新特色，精准解决了房地产信托发展的一系列问题。”一位信托行业分析师告诉《经济参考报》记者，一是场景创新，即布局存量、激活基本需求。与其他试点的普遍场景不同，天津是全国第一个明确将“存量资产盘活”作为房地产信托核心应用场景的城市。二是模式创新。是“持有+买入”的双路径。此次试点打破了“将客户持有的房地产转让给信托”的传统单一模式，创新性地拓展了信托业务“委托受托人购买房地产”的做法。第三是流程创新，或者说打造全周期闭环管理。为保证业务规范运作，试点明确了“预登记—申请登记证—登记办理—结果反馈”的完整流程，建立了动产转入、转出信托的操作规则。与北京、上海、广州等传统上以金融创新和厦门人居住为主的城市不同，天津是北方重要的工业港口城市，拥有大量的工商业地产、存量工厂、物流园区和商业楼宇。”该校法学院金融法研究中心研究员陈欣表示。来自清华。此次试点的一个重要特点是希望通过审查明确信托资产的法律地位。注册房地产信托，更有效盘活存量资产，为“立马”和实体经济转型发展贡献力量。北方信托《通知》发布后，第一波四家房地产信托业务在天津启动。 9月26日，北方国际信托有限公司（以下简称“北方信托”）发文公告，为切实履行作为天津市唯一国有信托机构的主体责任，主动发起推出全国首个以政策实施后资产修复为信托目的的企业房地产信托项目“天津地产一号”。 Cielo转让登记是在津滨见新区第一中心不动产登记事务所不动产信托的不动产登记专科柜台完成的。 Northern Trust表示，推出的“天津地产一号”代表了运用信托工具解决房地产修复问题的创新实践，为存量资产修复提供了可重复、可推广的创新范式。记者获悉，项目委托方天津滨海新区国有资本投资管理有限公司旗下宏泰地产已委托北方信托建设一栋位于滨海新区大港城社区的两层商业地产。资产的分离和恢复是通过信托结构实现的。据天津市金融监管局发布的消息，天津市金融监管局已责令北方信托开办四家房地产信托业务中的第一家。天津市金融监管局表示，房地产信托业务的成功推出，进一步拓展了房地产信托服务的深度和广度。或实体经济，为客户提供更安全、更专业的资产激活、管理和传承工具。信托资产有望进一步盘活。中国信托管理协会6月发布的数据显示，截至2024年底，行业信托资产总规模达29.56万亿元，较2023年底增加5.64万亿元，较上年增长23.58%。信托业是我国最重要的金融相关产业之一。然而，信托行业尚未建立完善的信托登记制度。这不利于规范信托产品的信息披露，也不利于识别信托资产权属关系或在市场上分销信托产品。业内专家认为，继续试点推行信托资产登记制度是进一步振兴我国信托财产登记制度的重要一步。信托资产规模达30万亿元。 “到目前为止，信托资产还没有登记机制，信托资产纳入信托存在制度障碍。北京、上海、广州等地推出房地产信托资产登记办法是一个非常重要的考虑。”资产管理研究员袁继伟表示，这将促进以家族信托为代表的资产管理服务信托的发展，帮助信托行业回归本源。注册房地产信托也存在很多问题。永益信托分析师余智表示，税收优惠问题受到了很多关注。例如，在北京，不动产登记文件包括，但目前尚不清楚是否需要提交委托人的纳税证明或信托公司（即受托人）出具的纳税证明，因此关于登记程序和税收优惠的相关规定ts还不清楚。 “为从立法层面完善信托财产登记制度，使其与现行不动产登记制度有效衔接，建议明确信托登记的具体规则、程序和操作要求。同时，建议修改《信托法》、《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，为不动产信托财产登记提供基础、更加清晰的法律框架。 中信信托风险管理部周平博士表示：“建议明确信托资产设立、存续和终止各阶段的税务处理规则，出台特殊税收政策，避免双重征税。”此外，程星还建议，信托公司要实现专业化、差异化发展，应积极抓住机遇，同时谨慎对待。善于管理风险。由于房地产信托业务专业门槛较高，信托公司不能盲目“大规模、全方位”介入。他们可以结合自己的资源，选择主攻方向来深化修炼。例如，我们专注于利益相关者房地产，如工业物流房地产信托、商业房地产管理信托、长租公寓和退休房产。此外，一些操作细节仍在试点阶段最终确定。信托公司要注重合规性，加强协同创新，发挥“综合服务商”作用。
（编辑：杨淼）